Mein Kunde wohnt in dem schönen Bundesland Rheinland-Pfalz, ist geboren in Lüdenscheid, hier aufgewachsen und vor Jahrzehnten bereits hat er das schöne Sauerland verlassen, um sich vielversprechenden beruflichen Aufgaben bei einem Weltunternehmen zu widmen, das in Rheinland-Pfalz ansässig ist.

Die Eltern, bodenständige Lüdenscheider, sind ihrer Heimat treu geblieben und man hat sich in den vergangenen Jahrzehnten natürlich gegenseitig besucht und wechselseitig die Schönheit des jeweiligen Landstrichs gelobt.

Nun sind die Eltern verstorben, der Filius verspürt nicht die geringste Lust nach Lüdenscheid zurückzukehren und die Eigentumswohnung der Eltern zu übernehmen. Er möchte sich auch nicht über die Entfernung hinweg mit der Vermietung der Eigentumswohnung beschäftigen.

Nachdem wir mehrfach telefoniert und etliche E-Mails ausgetauscht haben, beginnt mein Kunde zu verstehen, dass die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Mainz eine andere Dimension haben, als in Lüdenscheid.

Wir verständigen uns also nach einer gewissen Zeit auf einen Kaufpreis, der auch in einem angemessenen Zeitraum realisierbar sein dürfte.

Zu diesem Zeitpunkt mache ich meinen Kunden nochmals darauf aufmerksam, dass in der Abteilung III des Grundbuches noch zwei Eintragungen vorhanden sind, die mit Verkauf gelöscht werden müssen, denn eine Immobilie muss mit Verkauf grundsätzlich lastenfrei in Abteilung III des Grundbuches übertragen werden.

Wie sagt mein Lieblingsnotar immer? Frei von jeglichen Schulden....!

Mein Kunde sagt mir: Natürlich gibt es keine Schulden mehr, die auf der Immobilie lasten. Vater und Mutter haben alle Kredite zurückgezahlt, niemand kann mehr Geldforderungen geltend machen. Die Immobilie (Eigentumswohnung) ist schuldenfrei.

Das wird so sein, das glaube ich natürlich grundsätzlich erst einmal. Nur hat damals, als Vater und Mutter einen Kredit aufnehmen mussten, um die Wohnung kaufen zu können, die Bank der Eltern eine Eintragung im Grundbuch vornehmen lassen. Als Sicherheit für das Darlehen, dass die Eltern aufgenommen haben, musste die Wohnung verpfändet werden. Es wurde eine Grundschuld eingetragen. Das ist natürlich nichts ehrenrühriges, derart wertvolle Dinge wie Immobilien werden in der Regel und üblicherweise mit Grundpfandrechten belastet, damit eine Bank überhaupt in die Lage versetzt wird, einen Kredit geben zu können.

Ist der Kredit zurückgezahlt, muss man allerdings von der Bank eine Löschungsbewilligung für die damalige Eintragung im Grundbuch erhalten. Ist der Kredit tatsächlich zurückgezahlt, stellt dies auch überhaupt kein Problem dar. Die Bank stellt die Löschungsbewilligung aus, der Notar gibt die Löschungsbewilligung an das Amtsgericht und der Grundbuchbeamte trägt die Grundschuld aus dem Grundbuch aus. Das gleiche gilt natürlich für Hypotheken sinngemäß.

In der Vergangenheit war es allerdings regelmäßig üblich, zusätzlich zur Eintragung eines Grundpfandrechts im Grundbuch einen sogenannten Grundschuldbrief auszubilden. Das ist ein echtes "Wertpapier" und sieht auch drucktechnisch genau so aus... nämlich wertvoll....
Seit vielen Jahren werden Grundschulen häufig "brieflos" eingetragen, es wird also ein Grundschuldbrief nicht mehr gebildet, aber früher war das durchaus üblich.

Wenn der Kredit eines Tages zurückgezahlt war, gab es in der Regel den kostenlosen Rat der Bank, die Eintragung im Grundbuch nicht löschen zu lassen, weil einerseits die Löschung Geld kostet und andererseits die Lieblingsbank natürlich mit einer derart hochwertigen Sicherheit, wie einer Grundschuld, in Zukunft bei jedem nur denkbaren Kreditbedarf des Kunden außerordentlich flexibel und kostengünstig auf dessen Wünsche eingehen kann. Ein Autokredit mit Zinssätzen, die für Baufinanzierungen üblich sind, wurde da schon einmal in Aussicht gestellt. Also blieb die Grundschuld im Grundbuch eingetragen und wurde nicht gelöscht. Das ist grundsätzlich auch überhaupt kein Problem, die einmal eingetragene Grundschuld kostet keine laufenden Gebühren, Kosten oder sonst irgendetwas - sie frisst, wie man im Volksmund sagt, kein Brot. Also lässt man sie im Grundbuch stehen.

Bei einem Verkauf, wie in dem Fall, den ich unlängst auf dem Tisch hatte, ist jedoch die Löschung dieser Grundschuld unabdingbar erforderlich. Der Erwerber wird niemals fremde Belastungen, die mit seinen Verbindlichkeiten nicht das geringste zu tun haben, übernehmen. Zudem möchte natürlich die Bank, mit der der Erwerber finanziert, die grundsätzlich erste Rangstelle im Grundbuch einnehmen und beharrt verständlicherweise auf der Löschung der vorhandenen Eintragungen.

In meinem Fall war die Sachlage klar, der Kredit war zurückgezahlt. Und das schon seit vielen Jahren. Das Problem, das sich jetzt ergab, war, dass die Eltern meines Kunden bereits vor Jahren die Löschungsbewilligung und den Grundschuldbrief von der Bank erhalten hatten, beides allerdings bei der Haushaltsauflösung "irgendwie"untergegangen war.

Die Löschungsbewilligung neu zu beantragen und zu bekommen, war kein Problem. Die Gebühren hierfür waren auch überschaubar. Mein Kunde musste jedoch auch den Grundschuldbrief beibringen. Und das konnte er nicht, weil dieser einfach nicht aufzufinden war.

Für diesen Fall gibt ist es Instrument des Aufgebotsverfahrens. Im Bundesanzeiger und anderen Medien muss der Verlust des Grundschuldbriefes öffentlich gemacht werden. Dieses Verfahren nimmt einen Zeitraum von sechs Monaten in Anspruch. Es ist gesetzlich so geregelt, damit möglicherweise vorhandene Gläubiger Gelegenheit erhalten, zu reagieren. Erst nach Ablauf der Sechsmonatsfrist kann der Grundschuldbrief, der verloren gegangen ist, für kraftlos erklärt werden.

Wir haben eine attraktive Eigentumswohnung relativ zügig verkaufen können, der Kaufpreis entsprach den Erwartungen. Nur die Abwicklung des Kaufvertrages war nicht möglich, da es nicht möglich war, gegen Zahlung des Kaufpreises die lastenfrei Übertragung der Immobilie zu erwirken. Mein Kunde musste bedauerlicherweise sechs Monate auf den Kaufpreis warten, nämlich genau so lange, wie die Aufgebotsfrist Zeit in Anspruch nahm.

Bitte glauben Sie nicht, daß das ein Einzelfall war. So etwas kommt immer wieder vor. In den 25 Jahren meiner Maklertätigkeit habe ich solche Fälle bestimmt schon 20 mal erlebt.

Der "krasseste" Fall war folgender:

Nicht immer liegt das Problem des nicht auffindbaren Grundschuldbriefes bei dem Verkäufer....

Verkauf einer Immobilie in Lüdenscheid, die Immobilie ist durch eine Grundschuld belastet zugunsten einer Bank in Süddeutschland. Bei der Grundschuldbestellung wurde ein Grundschuldbrief gebildet. Das Darlehen besteht noch in geringem Umfang bei Verkauf. Die Bank wird aus dem Kaufpreis die Restschuld erhalten, also gibt es kein Problem.

Der Kaufvertrag wird beurkundet, mein Lieblingsnotar fordert die Löschungsunterlagen inklusive Grundschuldbrief an. Die Bank in Süddeutschland lässt die Löschungsbewilligung bei ihrem Hausnotar beglaubigen und veranlasst den Notar, Löschungsbewilligung und Grundschuldbrief an meinen Lieblingsnotar zu versenden.

Der Notar in Süddeutschland ist allerdings ein ausgesprochener Sparfuchs. Er beauftragt ein privates Postbeförderungsunternehmen damit, Löschungsbewilligung und Grundschuldbrief nach Lüdenscheid zu bringen. Das ist kostengünstiger, als es mit der Deutschen Post befördern zu lassen.

Der Postbote des privaten Beförderungsdienstes befindet sich allerdings zum Zeitpunkt der Aufgabe dieses Wertbriefes in einer existenziellen Lebenskrise. Von Depressionen geplagt wirft er über Wochen hinweg Tag für Tag ihm anvertraute Briefe in zufällig am Wegesrand stehende Müllcontainer, anstatt sie den Empfängern zuzustellen. Das fällt erst nach vielen Wochen auf. Unser Wertbrief mit Löschungsbewilligung und Grundschuldbrief war bedauerlicherweise auch unter den entsorgten Postsendungen.

Der Briefzusteller wird entlassen, muss sich einer psychiatrischen Behandlung unterziehen und fällt in Hartz IV. Er wird natürlich auf Schadensersatz verklagt, aber - wo nichts zu holen ist, da klagt man vergebens.

Zunächst hat man natürlich versucht, das Briefbeförderungsnternehmen in Regress zu nehmen, aber das war bedauerlicherweise ebenfalls zeitgleich insolvent. Der Notar wäscht seine Hände in Unschuld... und die Bank kann ja nun mal gar nichts dafür.!

Meinem Kunden blieb bedauerlicherweise nichts anderes übrig, als das Aufgebotsverfahren wegen des verloren gegangenen Grundschuldbriefes einzuleiten und anschließend sechs Monate auf seinen Kaufpreis zu warten.

Auch so kann es gehen...